23년 전망 아파트 시세 저점 미분양

23년 아파트 시세 전망

코로나19 팬데믹 이후 가라앉을 줄 몰랐던 자산 가격의 버블이 가라앉고 있다. 특히 대출을 많이 일으켜서 구매하는 부동산의 경우는 금리 인상으로 인해 대출이자가 많게는 2배 이상 증가하여 서민들의 생활적 부담을 가중시키고 있다.

그렇다면 아파트 가격의 저점은 과연 어디 일까? 각 종 자료를 통해 알아보자.

현 정부의 관점

2023 윤석열 정부는 (주택공급, 민간정비사업, 부동산 세제 개편,주택대출규제 완화, 임대시장 활성화, 주택조정지역 해제)을 파격적인 부동산 정책을 발표하여 자산 시장의 경착륙을 위해 노력 중이다.

국토부 장관(원희룡 장관)은 매체와의 인터뷰를 통해

"아파트값 50% 올랐다가 이제 6% 하락, 폭락 아니다"

라고 하며 "아직도 우리나라 아파트 시세는 고평가 되어 있고 30~40% 더 떨어져야 한다"라고 말한 바 있다.

 

 

P.I.R(Price to Income Ratio) 소득대비 집값

: 연평균 소득을 반영해 특정 지역 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간

ex) P.I.R 10 : 10년 동안 소득을 한 푼도 지출하지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다.

서울 중간소득 가구 기준

장기 평균 P.I.R	19년 평균 P.I.R	21년 말 평균 P.I.R
12	17.7	19

장기 평균에 비하면 아직도 너무 높아져 있고, 소득이 늘어나는 속도는 늘리기 어렵고 아파트 값이 내려와야 장기 평균에 수렴하는 안정적인 집값으로 내려올 것 같다.

 

 

늘어나는 미분양 아파트>

22년 12월 말 기준 6만 8천 호 08년 금융위기 기준 16만 5천 호 

현재 미분양이 가장 심한 지역은 대구이며 1만 3천 호에 달하며, 서울도 강남구 대단지 분양호를 비롯하여 미분양 호수는 계속 늘어날 것으로 전망된다. 

 

 

아파트를 구매할 시기?>

실 수요

경매, 급매, 급급매 매물을 통한 구매라면 현 시장도 나쁘지 않다고 생각

투자 수요

현 금리수치와 가격의 하락가능성이 다분한 상황에서 구매시기로는 적절치 않다고 생각

정부의 인식 변화 - 조정지역 해제, 대출규제 완화 정책이 발표할 때

P.I.R - 장기 평균과의 괴리가 작아지고 18년도 이하 수준으로 떨어질 때

 

미분양 가구 - 10만 호 이상 발생 시 관심 가지고 보는 것을 추천